Veel gestelde vragen

Voor andere vragen, klik hier

Is het niet goed functioneren van verwarming een gebrek?

05/07/2010 Als de verwarming in de woning niet naar behoren functioneert, kan dat een gebrek zijn dat huurvermindering rechtvaardigt. De huurder mist dan een deel van zijn woongenot, oordeelde de Amsterdamse kantonrechter.

Meerdere huurders in een woning-complex van corporatie Eigen Haard hebben met enige regelmaat bij hun verhuurder geklaagd over uitval van de collectieve verwarming. De corporatie is naar hun mening niet serieus met deze klachten omgegaan. In een door de corporatie gestarte procedure moet de rechter beoordelen of er sprake is van een gebrek en zo ja, in welke mate en voor welke periode dit een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Volgens de huurders is sprake van een zogeheten c-gebrek uit het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit luidt: 'Een verwarmingsinstallatie die onvoldoende warmteafgifte in een of meer verwarmde vertrekken van de woonruimte levert, zodat adequate verwarming voor het gebruik waartoe dat vertrek of die vertrek- ken bestemd is of zijn, niet mogelijk is'.

Volgens de rechter staat vast dat de levensduur van de verwarmings-installatie op zijn einde loopt en dat deze tekortkomingen is gaan vertonen. Uiteindelijk heeft Eigen Haard erkend dat de installatie met enige regelmaat is uitgevallen. De vraag is of deze storingen naar hun aard en omvang een gebrek opleveren. De kantonrechter meent van wel. De mogelijkheid om een woning naar eigen inzicht te kunnen verwarmen en op een betrouwbare installatie aan te kunnen, is een essentieel deel van het huurgenot. Het ontbreken ervan vormt naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek. Dat zou anders kunnen zijn als Eigen Haard de tekortkomingen voortvarend had aangepakt en de klachten serieus had genomen, maar dat is onvoldoende gebleken. Het feit dat de corporatie de vervanging van de installatie inmiddels grondig ter hand heeft genomen doet daaraan volgens de rechter niet af.

Vervolgens komt aan de orde welke huurvermindering gerechtvaardigd is en vanaf welk moment. De exacte periode van uitval is niet (goed) te bepalen. Partijen hebben ermee ingestemd dat daarvoor 'de aannemelijk geachte feiten en omstandigheden en een gemiddelde uitval' bepalend zijn. De rechter acht het niet zinvol alleen voor de koudere maanden een huurvermindering toe te kennen. Daarom rekent hij die om over het hele jaar. Vervolgens concludeert de rechter dat het gebrek zich gedurende tien procent van de tijd heeft voorgedaan. De huurcommissie relateert een huurvermindering altijd aan de maximale huurprijs op grond van het aantal punten van de woning, maar de kantonrechter acht zich niet aan deze systematiek gebonden. Een be- zwaar daarvan is dat huurvermindering bij een relatief lage huur dan weinig of geen effect op de feitelijke huur kan hebben. Daarom past de rechter een vermindering toe van 10 procent op de huur die de huurder feitelijk betaalt. De huur wordt daardoor met ingang van maart 2007 verlaagd van 1445,51 euro naar 1400,95 euro. Bron: ID Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 14 mei 2010, wr 2010, 60