Vragen over hogere huur na energiebesparing

25/01/2012 Veel corporaties durven nu nog geen huurverhoging te vragen, waardoor investeringen achterblijven.

Uit onderzoek van Atrivé voor Aedes, de Woonbond en AgentschapNL blijkt dat huurders best willen betalen voor een substantiële energiebesparing.

Draagt huurverhoging bij aan meer energiebesparende maatregelen?

Ja. Uit het onderzoek onder 100 corporaties blijkt dat veel woningen blijven hangen in een slecht energielabel omdat de corporaties beperkte investeringsruimte hebben en geen huurverhoging vragen. Corporaties die dat wel doen maken relatief grotere labelstappen (drie tot vier labelstappen). Zij brengen bij de huurders met succes 40 tot wel 80 procent van de te verwachten besparing in rekening.

Mogen corporaties zomaar de huur verhogen?

Nee. Zittende huurders moeten individueel of collectief instemmen met huurverhoging. Bij een beter energielabel zijn daarnaast bij mutatie meer waarderingspunten (WWS-punten) te verkrijgen. Hierdoor mag de huur fors omhoog. Tot slot rekenen corporaties bij forse ingrepen met levensduurverlenging of waardestijging. Dat maakt een label B bij veel ingrepen ook financieel bereikbaar.

Hoe kunnen corporaties huurverhoging vragen aan de zittende huurder?

Via vaste pakketten of via individuele keuzepakketten, en met of zonder garantie. Bij grote renovaties vragen corporaties vaak een vast bedrag voor een vast pakket. De energiebesparing is dan onderdeel van een groter plan. Bij planmatig onderhoud, groot onderhoud en energierenovaties geven ze vaak een garantie aan de huurder, bijvoorbeeld: ‘U bespaart 50 euro, en gaat 30 euro betalen’. Voor de wat kleinere maatregelen bij een gezinswoningen maken corporaties vaak gebruik van individuele keuzepakketten, zoals dubbel glas voor 5 euro per maand, vloerisolatie voor 3 euro per maand.

Werkt een garantie bij complexen?

Ja. Zodra bewoners geconfronteerd worden met huurverhoging in ruil voor verwachte energiebesparing, leidt dit tot discussie. Als de corporatie de garantie geeft over de energiebesparing, stopt deze discussie. De door Aedes en de Woonbond in mei 2009 geïntroduceerde Woonlastenwaarborg werkt. Deze garandeert de huurders dat de woonlasten gemiddeld voor het hele complex zullen dalen. De Woonlastenwaarborg komt vooral goed tot zijn recht bij projecten waar een flinke energiebesparing kan worden geboekt en energie het hoofdthema dan wel één van de hoofdthema’s van de werkzaamheden is. Het toepassen van de waarborg heeft in de eerste projecten wel veel tijd gekost, en de geleerde lessen worden nu gebundeld.

Werkt een garantie bij afspraken met individuele huishoudens?

Deels. Onderzoek wijst uit dat de huurverhoging dan maar laag kan zijn (30 procent).

Hoe maken corporaties een goede inschatting van de te verwachten besparing?

Met een goed maatwerkadvies (standaardrapportage op basis van energetische inventarisatie) en actuele meterstanden kan de corporatie een goede inschatting maken. De netbeheerders stellen de meterstanden steeds vaker ter beschikking tegen acceptabele kosten (tot 1.000 euro per complex). Van belang is onder andere om de energetische types (referentiewoningen) goed te bepalen en om veranderingen in stookgedrag in te calculeren.

Waar moeten corporaties verder op letten?

Comfort en overlast zijn belangrijk voor huurders. Intensieve persoonsgerichte communicatie en aandacht voor individuele wensen/vragen van bewoners geven vaak de doorslag. Bij het werken met de garantie moet de corporatie duidelijk uitleggen hoe ze besparing gaat meten. Dat voorkomt veel werk en onduidelijkheid achteraf.

Het onderzoek is uitgevoerd door Maarten Corpeleijn, ­adviseur duurzaamheid en energiebesparing bij Atrivé in Houten.

bron: Aedes-Magazine 25-26/2011